Na co myslet, když připravujete nájemní smlouvu
Tím, že většinu otázek řeší zákon, nesmí se pronajímatel od těchto ustanovení odchýlit. Jsou však body, na které je dobré pamatovat.
- I když je to standard, je dobré upozornit na sjednání jistoty. Jistota totiž neplyne přímo ze zákona a musí být sjednána, a to až do výše 3 nájemných. Vedle jistoty lze sjednat i smluvní pokutu, ale tato v součtu s jistotou opět nesmí přesáhnout 3 nájemné. Obecně se z praxe více osvědčuje jistota, protože tu lze využít v případě nehrazení nájemného nebo při vzniku škod, ale především jde o částku, kterou pronajímatel má k dispozici. Smluvní pokutu naopak musí požadovat a případně na nájemci vymáhat, pokud není uhrazena dobrovolně.
- Dobré je též sjednat si možnost prohlídek, a to nejen před skončením nájmu (která plyne ze zákona), ale i v jeho průběhu. Podmínky prohlídek musí být rozumné, tedy ideálně po upozornění nájemce a v běžnou denní dobu.
- Dobré je také do smlouvy stanovit počet osob, kolik může v bytě žít. Toto může pomoci v případě výpovědi. Pokud totiž nájemce tento bod poruší, lze argumentovat porušením základní povinnosti užívat byt řádně. Počet osob by ale měl být nastaven objektivně, tedy ne omezit například na 1 osobu u bytu 4+kk.
- Často se také dává povinnost sjednat pojištění domácnosti a tuto lze určitě doporučit.
Jaké jsou povinnosti nájemce nemovitosti?
Nájemce má v podstatě tři základní povinnosti, plynoucí přímo ze zákona.
- První je hradit platby spojené s nájmem, tedy nájemné a případně zálohu na služby (pokud cena služeb není sjednána paušální platbou v rámci nájmu) a jistotu (pokud je ujednána, což je pravidlem).
- Druhá povinnost je byt užívat řádně, k určenému účelu (bydlení, ale pokud to není neúměrné, tak může i k podnikání, tedy například tam může mít kancelář, ale už ne hlučnou výrobu) a dodržovat pravidla chování v domě (typicky jsou sepsána v domovním řádu nebo v nájemní smlouvě, a pokud ne, tak obecná pravidla slušného chování).
- Poslední povinnost se týká péče o byt. Nájemce má provádět drobnou údržbu a opravy a u větších má povinnost předcházet škodám tím, že pronajímatele včas upozorní na potřebu opravy.
Nájemce může mít i další povinnosti, které si sjedná s pronajímatelem. Těchto může být celá řada, ale vždy platí, že nesmí nájemce neúměrně zatěžovat. Mezi typické povinnosti, které se sjednávají, je mít pojištění domácnosti, nebo umožnit pronajímateli kontrolu bytu v rozumných intervalech.
